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Adversus factum suum quis venire non potest.
(Nadie puede ir válidamente contra sus propios actos).
Hace ya más de diez años que llegó a mi mesa un expediente relacionado con una forma muy peculiar de que dos o más individuos compartan la propiedad sobre un bien inmueble: ‘Las Partes de Casa’. No tengo la seguridad de si diez años es mucho o poco tiempo, pero soy consciente de que casi todas las cosas que me han sucedido, o al menos aquéllas que contienen alguna relevancia, sucedieron hace ya más de diez años. Tal vez debí escribir entonces lo que ahora voy a escribir, pero la velocidad en la que vivía en aquel momento me lo impidió. La forma de trabajar era muy parecida a la ‘Cultura de la precipitación’ que rige en las Grandes Écoles francesas. En ellas se infunde la capacidad de resumir las ideas rápidamente y de hacer frente de modo competente a cualquier problema que surja (1). Método perverso de realizar cualquier actividad el que se acaba de describir, y tristes los resultados que está dando, a la vista del rumbo que han tomado los acontecimientos en los últimos años.
El contenido de aquel expediente contenía la propuesta de constitución de un derecho real de hipoteca sobre una ‘Parte de Casa’ de un inmueble sito en Villanueva de los Infantes, en garantía de un préstamo que había de concederse a la persona que adquiría dicho derecho real, con el que haría frente al precio de la compraventa del mismo.
Nuestro Derecho ha solucionado de varias formas el hecho de que dos o más personas compartan el derecho de propiedad sobre una cosa, pero ninguna de ellas se acerca a la originalidad de ‘Las Partes de Casa’.
El derecho de propiedad, siempre es bueno recordarlo, es el rango máximo de poder que una persona pueda ostentar sobre una cosa. ‘Las Partidas’ lo define como «señorío es poder que ome ha en su cosa de fazer della y en ella lo que quisiere segund Dios y segund fuero» (2).
A lo largo de la historia se ha discutido su alcance y legitimidad. John Locke propuso que su seguridad fuera semejante a la de la vida y la libertad, y el marxismo y otras ideologías afines abogaron por su reforma radical o por su supresión. Nuestro ordenamiento jurídico reconoce en el artículo 33.1 de la Constitución de 1978 el derecho a la propiedad privada, si bien el artículo 33.2. determina su función social como limitadora de su contenido.
Si hablamos del derecho de propiedad compartido por dos o más personas debemos hablar, en primer lugar, de la comunidad de bienes; concepto éste que engloba en amplitud el fenómeno de cotitularidad de bienes o derechos. Se distinguen dos formas muy diferentes de entender la cotitularidad de la propiedad, que se corresponden con dos formas muy diferentes de ver el mundo.
Por un lado nos encontramos con la comunidad romana o por cuotas, en la que el sujeto es el centro del derecho de propiedad, concediéndosele una potestad exclusiva en la parte o cuota del bien o derecho cuya titularidad ostenta. El derecho romano nunca vio con buenos ojos el condominio, siempre lo consideró como una fuente de conflictos, por eso lo reguló como una situación transitoria, propiciando que cualquiera de los comuneros pudiera librarse en cualquier momento de tan desagradable situación. Y para ello dotó a los copropietarios de dos facultades que propiciaran su desaparición: la acción de división de la cosa común y los derechos de tanteo y retracto.
Mediante la acción de división de la cosa común cualquiera de los comuneros puede poner fin al condominio, instando un procedimiento judicial que conduce a la subasta de la finca y su transmisión al adjudicatario de la misma.
Por su parte, el derecho de tanteo y retracto puede considerarse una moneda con sus dos caras. El derecho de tanteo o retracto permite a uno de los condueños adquirir con carácter preferente a un tercero extraño a la comunidad, en los términos previstos en la compraventa o dación en pago, la cuota del bien que su compañero en la comunidad pretende transmitir o ha transmitido. El tanteo sería el medio preadquisitivo, esto es, ante una enajenación prevista. El retracto respondería al medio postadquisitivo, esto es, ante una enajenación consumada. La desconfianza que el condominio despertó en el derecho romano, y el que despierta en el nuestro, indujo al legislador a limitar la validez temporal del pacto de conservar la cosa indivisa por un tiempo que no puede exceder de diez años.
Y por otro lado nos encontramos con la comunidad germánica o en mano común, que no se centra en el plano individual, como la romana, sino en el colectivo. La comunidad se entiende aquí como algo estable y duradero, reconoce en ella cualidades que merecen ser mantenidas a lo largo del tiempo. No reconoce cuotas, y si pudieran ser reconocidas, no las considera relevantes.
Nuestro Código Civil, como fiel heredero del derecho romano, reconoce de forma extensa la comunidad romana o por cuotas. Desde el artículo 392 al 406 del mencionado cuerpo legal se encuentra recogida la esencia de lo que cabe esperar de una auténtica comunidad romana.
Defender que nuestro derecho reconoce la comunidad germánica es algo más aventurado.
Tradicionalmente se ha considerado que la comunidad hereditaria, la sociedad de gananciales y las comunidades de aprovechamiento colectivo, como pastos, montes y leñas, son paradigmas de la comunidad germánica, pero tal afirmación no goza de unanimidad en la doctrina. Otras figuras jurídicas, pensadas con carácter transitorio, presentan características de dicha comunidad. Las Juntas de Compensación y la Comunidad Valenciana, en mi opinión, tienen un cierto aire, pero debemos reconocer que no están exentas de rasgos que sin duda las excluirían.
Con independencia de las diferencias que puedan presentar ambas instituciones, lo que nos importa aquí destacar, es que cada partícipe puede servirse de las cosas comunes siempre que disponga de ellas conforme a su destino y no perjudique el interés de la comunidad, ni impida el uso de los derechos del resto de los copartícipes, siendo en última instancia el acuerdo entre los comuneros el estatuto jurídico que regulará sus relaciones. No obstante habrá que tener siempre en consideración las normas de carácter imperativo que recogen los artículos mencionados.
En nuestro ordenamiento jurídico también nos encontramos con la posibilidad de que la propiedad sea compartida por dos o más personas de una forma muy peculiar. Es admitido con carácter general, y en base al artículo 348 del Código Civil, que el derecho de propiedad es un derecho de núcleo, esto es, que se encuentra conformado por diversas facultades que pueden ser atribuidas a distintos titulares. Así nos encontramos con cierta frecuencia que la titularidad del usufructo de un bien inmueble la ostenta una o más personas, mientras que la nuda propiedad es ostentada por otras diferentes. Es típico, en las liquidaciones de la sociedad de gananciales y en las particiones de la herencia de uno de los cónyuges, que se adjudique al cónyuge supérstite el usufructo de la vivienda habitual. De esta forma el usufructuario queda protegido de ser privado de la vivienda hasta su fallecimiento en el supuesto de que los acreedores de los nudos propietarios se adjudicaran en pago de sus deudas la nuda propiedad. Por el contrario, si un tercero llegara a formar parte de la comunidad podría poner fin a la misma mediante la acción de división de la cosa común y la consiguiente subasta de la vivienda, lo que provocaría que el cónyuge supérstite se viera obligado a abandonarla.
El nudo propietario (3) es un desnudo propietario, pues a un propietario que se le priva del uso y del disfrute de una cosa le queda algo residual, esto es, un derecho carente de las facultades fundamentales que conforman el dominio. No obstante, aunque el nudo propietario tenga estas limitaciones, hay que recordar que ostenta las acciones que integran la tutela jurisdiccional del dominio, como la acción reivindicatoria y la declarativa, y en último extremo tiene la expectativa de llegar a ser el propietario del bien, cuando en el momento de la extinción del usufructo, al fallecimiento del usufructuario, se consolide el dominio.
Mención aparte merecen las sustituciones hereditarias. A través de la sustitución, el testador dispone que otra persona, en ciertos supuestos, se coloque en la posición del heredero instituido en primer lugar. La sustitución vulgar, para el caso en que los herederos instituidos mueran antes que el testador, no quieran o no puedan aceptar la herencia. La sustitución fideicomisaria, cuando el testador ordena al heredero que transmita a un tercero todo, parte o el residuo, si es que lo hay, de la herencia. Al primer heredero, así como al segundo o posteriores que deban conservar los bienes, se les conoce como fiduciarios, y al último, que no pesa sobre él tal carga, se le denomina fideicomisario.
Siempre me ha resultado atractivo el estudio del negocio fiduciario, que como su propio nombre indica (4) se produce en virtud de la confianza que se inspiran mutuamente las partes contratantes. Probablemente una de las causas de su atractivo sea que ningún precepto, civil o mercantil, se refiere a él; es por tanto la práctica la que lo ha ido conformando a lo largo del tiempo, así como la doctrina y la jurisprudencia, que inevitablemente se han tenido que enfrentar a él.
El negocio fiduciario se conforma como un contrato complejo en el que existen a su vez dos negocios distintos, uno de carácter real de transmisión de un bien, y otro obligacional, en virtud del cual se dispone la transmisión del bien al primer transmitente o a un tercero (pactum fiduciae).
En el negocio fiduciario el dueño de un bien (fiduciante) transmite la propiedad a un tercero (fiduciario), con la finalidad de garantizar el cumplimiento de una obligación (fiducia cum creditorum), o de proteger el bien al sentirse amenazado por cualquier causa (5) (fiducia cum amico), obligándose el beneficiario a transmitir de nuevo la propiedad al fiduciante (beneficiario) una vez cumplida la obligación garantizada o desaparecida la causa que amenazaba al fiduciante de su pérdida.
Con frecuencia se ha comparado el negocio fiduciario con el contrato de «trust» anglosajón. En virtud del contrato de «trust», que al igual que fiducia significa confianza, el setlor transmite un bien o derecho de su propiedad al trustee, quien queda obligado a administrar y transmitir el bien al beneficiary al vencimiento del contrato. A primera vista es grande su parecido, pero entre ambos existen diferencias importantes. El trust es un único contrato, el negocio fiduciario, dos; en el trust, los derechos del setlor, del trustee y del beneficiary se encuentran regulados por la ley, que reconoce dos clases de dominio diferentes, y por tanto, las consecuencias del incumplimiento se encuentran reguladas también por la ley, restringiendo de esta forma la aparición de terceros de buena fe. Por el contrario, en el negocio fiduciario, el fiduciante no ostenta un derecho real sobre el bien transmitido, y en caso de incumplimiento podrían aparecer terceros de buena fe protegidos por el Registro de la Propiedad, no quedando al fiduciante-beneficiario otro camino que el resarcimiento del daño causado por el incumplimiento de la obligación del fiduciario, al no tener la posibilidad de recuperar su propiedad.
‘Las Partes de Casa’ es un fenómeno jurídico que consiste en que en una misma casa, casa de pueblo, grande, frecuentemente con un patio central, que en su día albergó a una sola familia, varias personas ostentan la propiedad con carácter privativo de una o varias habitaciones y detentan una parte de la entrada, la escalera, si la hay, el salón, el baño o los baños y la cocina. Probablemente su origen se encuentra en particiones de herencia entre miembros de una misma familia que en su día fueron susceptibles de acceso al Registro de la Propiedad, y que por sucesivas transmisiones han devenido en propiedad de personas extrañas que carecen de vínculos parentales. ‘Las Partes de Casa’ nos las encontramos fundamentalmente en Andalucía y en La Mancha.
En las ‘Partes de Casa’ nos encontramos pues con zonas, habitaciones de la casa, que pertenecen a una persona, y zonas, como las ya mencionadas, que pertenecen en común a los propietarios de las distintas habitaciones que la componen.
Las ‘Partes de Casa’ son susceptibles de disposición, y, en consecuencia, pueden ser hipotecadas, si bien toda modificación importante en su estructura jurídica debe contar con el consentimiento de todos los que detentan algún derecho sobre ella. Además sólo se pueden realizar negocios jurídicos sobre ‘Partes de Casa’ inscritas, sin que quepa la posibilidad del acceso al Registro de la Propiedad de nuevas entidades con estas características. Y ello, porque el principio de especialidad, contenido en el artículo 8 de la Ley Hipotecaria, sólo permite que se inscriba la totalidad de la finca, atribuyéndose a sus titulares cuotas indivisas del dominio, o bien que se inscriba cada una de las partes mediante fincas registrales independientes.
La suerte de aquel expediente estaba echada. Para alguien que conozca medianamente la normativa que rige el mercado hipotecario es fácil conocer cuál fue la decisión que en su momento se tomó. No lo considero relevante. Lo relevante es que en virtud de dicho expediente comencé a plantearme el fundamento de la aplicación del Derecho, comencé a interpretar el Derecho de otra forma. Comencé a considerar la forma en que los hombres hemos ido buscando soluciones antes los problemas que nuestra época nos ha ido planteando, cómo el Derecho está íntimamente ligado a la vida de los hombres. Me pareció que el Derecho lo consideramos, la mayor parte de las veces, como un arma arrojadiza, y que más bien debería ser considerado como un instrumento, como una herramienta que posibilite y facilite la convivencia humana.
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En aquella ciudad de Villanueva de los Infantes murió Quevedo. Muchos de los estudiosos del Quijote lo consideran ‘El lugar de la Mancha de cuyo nombre no quiero acordarme’, el punto de partida de la aventura de don Quijote; un viaje asistido por la fantasía y la locura, en un mundo donde la cordura no aportaba ninguna esperanza. Muy cerca de allí nació mi padre, al que perdí hace casi cuarenta años. La figura jurídica de ‘Las Partes de Casa’ terminó constituyendo algo más que un simple expediente hipotecario, fue el detonante de muchas ideas que han ido fraguando poco a poco, y que han propiciado la apertura de otros caminos que entiendo vale la pena explorar y que conducen a la necesidad de encontrar una fundamentación sólida y convincente del Derecho. Aún no la he encontrado.
También salió a relucir, entre todas aquellas reflexiones jurídicas, el viejo aforismo latino de Adversus factum suum quis venire non potest, cuya traducción, ‘Nadie puede ir válidamente contra sus propios actos’ (6), atraviesa toda la Historia del Derecho de nuestro país, y que en última instancia se nos presenta como un principio moral.
El personaje de ficción creado por Cervantes, Don Quijote, cuya fama ha superado con creces la de su creador, respetó la norma. Don Quijote, en su lúcida locura se revolvió contra muchas cosas, pero no contra sus propios actos. Quién sabe, tal vez lo hizo simplemente porque conocía sus efectos: su invalidez. Cervantes trazó la senda de una postura filosófica que surge en las entrañas de este invertebrado país, mediante la mirada estoica de un escéptico que quiso cambiar el mundo y, como no podía ser de otra forma, fracasó…, o tal vez no.
Adversus factum suum quis venire non potest no significa ser pertinaz en el error, no consiste en la renuncia a cesar en la equivocación. El principio se centra, creo yo, en no utilizar los argumentos que sustentaron nuestras decisiones en la defensa de justamente lo contrario, cuando así nos conviene. Y si se hace, simple y llanamente, habrá que apechugar con las consecuencias: no tendrá validez.
Me gustaría plantear una última reflexión. Voy a contar una historia de la que fui testigo. Lo haré de tal forma que nadie pueda reconocer a los protagonistas.
Pues bien, érase una vez tres hermanos que crearon una sociedad limitada a la que pusieron por nombre HERMANOS HERMANADOS INEXISTENTES, S.L. Estos señores estaban afincados en Jaén, cerca de la provincia de Ciudad Real. Contaban con miles de olivos y una almazara. También disponían de una serie de hectáreas sin cultivar, que decidieron dedicarlas al cultivo de cereales. Pero, desgraciadamente, los tres hermanos no tenían liquidez para afrontar las inversiones que exigía su proyecto. Aparecieron entonces unos señores muy simpáticos que se hacían llamar OPORTUNIDADES OPORTUNAS INEXISTENTES, S.L., que se ofrecieron para financiar el proyecto. Gracias a su inestimable ayuda los hermanos pudieron adquirir maquinaria y construir los edificios que necesitaban, pero las cosas no fueron bien. Necesitaron más dinero para potenciarlo y, por supuesto, ahí estaban los señores de OPORTUNIDADES OPORTUNAS INEXISTENTES, S.L. Pero claro, era ya mucho el dinero que los ‘señores oportunos’ habían arriesgado, y exigieron que las obligaciones dimanantes del préstamo fueran garantizadas con una hipoteca constituida sobre todos los bienes inmuebles del negocio. No había problema, los ‘Hermanos hermanados’ tenían todo bajo control. Pero las cosas siguieron sin ir bien y los hermanos necesitaron más dinero. En ese momento los ‘Señores oportunos’ no sólo no podían concederles más préstamos, sino que exigían la cancelación parcial de las cantidades prestadas con anterioridad. Los hermanos se dirigieron a un Banco, quien exigió una garantía hipotecaria sobre las viviendas de los hermanos y un avalista. Los ‘Señores oportunos’, siempre tan amables, se ofrecieron como avalistas. Pero las cosas siguieron sin ir bien. Los hermanos incumplieron las obligaciones del préstamo, el Banco requirió al avalista de pago, el avalista pagó y se subrogó en la posición jurídica del Banco, convirtiéndose de esta forma, nuevamente, en acreedor hipotecario. OPORTUNIDADES OPORTUNAS INEXISTENTES, S.L. requirió a HERMANOS HERMANADOS INEXISTENTES, S.L. el pago de ambos préstamos, y al no obtener respuesta satisfactoria, no le quedó más remedio que ejecutar las hipotecas. Finalmente esos señores tan amables se adjudicaron en pago todos los bienes de los tres hermanos, los del negocio y las viviendas. La realidad, una vez más, supera a la ficción.
Los tres hermanos, sin negocio y sin casas, hicieron el equipaje y se marcharon. Desconozco a dónde se dirigieron, pero supongo que al lugar a donde van siempre los vencidos.
No resulta descabellado pensar que, como a don Quijote, no les quedó otro camino que el retorno a su lugar.
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Por la manchega llanura
se vuelve a ver la figurade Don Quijote pasar…
Y ahora ociosa y abollada va en el rucio la armadura,
y va ocioso el caballero, sin peto y sin espaldar…
va cargado de amargura,
que allá encontró sepultura
su amoroso batallar.
va cargado de amargura,
que allá ‘quedó su ventura’
en la playa de Barcino, frente al mar.
Por la manchega llanura
se vuelve a ver la figurade Don Quijote pasar…
va cargado de amargura,
va, vencido, el caballero de retorno a su lugar.
Cuántas veces, Don Quijote, por esa misma llanura,
en horas de desaliento así te miro pasar…
y cuántas veces te grito: Hazme un sitio en tu montura
y llévame a tu lugar;
hazme un sitio en tu montura,
caballero derrotado,
hazme un sitio en tu montura,
que yo también voy cargado
de amargura
y no puedo batallar.
Ponme a la grupa contigo,
caballero del honor,ponme a la grupa contigo
y llévame a ser contigo
pastor…
Por la manchega llanura
se vuelve a ver la figurade Don Quijote pasar…
‘Versos y oraciones de caminante’ (1920). Incluido en ‘Antología Rota’ (1957).
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NOTAS
(1) Pierre Bordieu. ‘Los ritos como actos de institución’. Alianza Editorial. Madrid, 1993.
(2) Ley 1ª, tit. 28. Partida 3ª.
(3) Nudo procede del latín nudus –a –um, desnudo.
(4) Fiducia procede del latín fiducia -ae, confianza.
(5) Paradigma de la fiducia cum amico fueron las transmisiones de los bienes de la Iglesia, Órdenes o Congregaciones a personas interpuestas durante la última Guerra Civil española de 1936. Para su estudio se recomienda consultar el libro de Joaquín Garrigues Díaz-Cañabate, ‘Negocios fiduciarios en el Derecho Mercantil. Editorial Cívitas. Madrid, 1978.
(6) Para un estudio en profundidad de la ‘Doctrina de los propios actos’ se recomienda leer el libro de Luis Díez-Picazo Ponce de León ‘La Doctrina de los Propios Actos’. Editorial Bosch. Barcelona, 1963.
FOTOS
1. Calle y Plaza en Villanueva de los Infantes.
2. Monumento a Quevedo en Villanueva de los Infantes.
3. Don Quijote visto por Antonio Saura.
4. León Felipe.
